限价房博弈再起

　　2009年的地产市场，注定了不会平淡。

　　伴随着一二手商品房价格一路飙升，曾经被视为鸡肋的限价房又成为众人争抢的香饽饽。7月25日，广州龙光峰景华庭4000元/平方米的限价房认购现场，近5000人哄抢640套房源，平均两分钟卖出一套，堪称神速。

　　另一边，全国首个限价房项目保利西子湾60多户业主因为“质量问题”与开发商对簿公堂，谁也说不清业主们在意的是质量，还是限价房与周边商品房齐平的价格。而在北京，第一个限价房海淀区西三旗旗胜家园交房仅半个月，就被曝小区出现房屋出租，限价房是保障房还是利益房？争论再起。

　　新的角力再度暗中展开，声称2009年没有限价房土地出让的广州开始放开口风。“房管局已经找过市场专家谈话，讨论限价房是不是该继续推，怎么推，推多少。”一位接近政府的人士对记者透露，原有出让的限价房用地所剩无几，围绕限价房供地，政府与开发商也将有一番新的博弈。

枯死的鲇鱼

　　限价房的使命本身就很尴尬。

　　2006、2007年间，全国范围内房价飞涨，为解决既不符合住房保障条件，又买不起商品房的“夹心层”家庭的住房问题，广州、北京等各大城市开始尝试推出“限套型、限房价”的政策性商品房，市场称之为限价房。

　　问题在于，半保障性、半商品性的限价房出现之初，就被政府赋予了稳控商品房价格的历史使命，面对力量庞大的沙丁鱼群，这条先天发育不健全的“鲇鱼”匆忙下水。

　　以广州保利西子湾为例，2007年开始建设时，周边的商品房均价都在10000元/平方米以上，西子湾当初6500元/平方米的价格引发认购热潮，然而等到项目交付时，周边部分普通商品房的价格已经在广州楼市急剧下跌中接近甚至低于6500元/平方米，原有的价格优势瞬间失去。

　　这正是目前限价房最为尴尬的处境。2008年广州销售额排行前10的楼盘中，有4个是限价房项目，2009年年初，限价房则成为“滞销”的代名词。

　　“以一时的市场价格去适应整个市场价格的万千变化肯定会有问题，关键在于，房价不可能永远上涨，限价房迟早会接受价格挑战。”广州市社科院科研处处长彭澎如是称。

　　限价房遭遇价格困境后，最早探索限价房的广州市于2008年11月宣布暂停限价房用地供应，同时声称，2009年也不推出相关土地。随后，限价房开发规模最大的北京也宣布减少土地供应，“取消限价房”之声日渐高涨。

　　“鲇鱼”留下的残局也需要收拾。早在2008年12月，广州市副市长苏泽群在市信访局接听信访电话时透露，“卖不出去的限价房，政府必要时可能会采取回购。”对尚未开发的限价房用地，广州政府同样网开一面：2009年5月，富力地产的限价房地块转为保障房用地，6月，亨利地产和中国奥园的限价房用地则转为商品房用地重新挂牌出让。

怪异的政策

　　“限价房让政府头疼了，”上述接近政府的人士笑称，“本来政府是市场的局外者，现在还得扭转头来对限价房呵护备至，生怕让市场冷了心。”

　　政策变化背后是政府态度的微妙和无奈，尽管此前广州曾表示，暂时不再推限价房用地，但面对商品房价格重回高位、限价房再成“抢手货”，广州市国土房管局中介服务管理所所长史小明给出的答案是，“对限价房政策进行新的研究”。

　　就在7月初，广州市国土房管局还发布了《关于2009年广州市限价商品住宅销售对象有关问题的公告》，决定放宽限价房准购条件，符合条件的“当前无住房的家庭和个人”均可申请限价房。此外，符合条件的海外高层次人才，可以优先购买限价房，不受户籍、房产、年龄、年收入的申购限制。

　　“不能因为吸引人才就把为‘中低收入家庭’设计的限价房转作他用。”彭澎告诉记者，广州本来就有为吸引人才而设立的“专家周转房”等其他品种，效果也不错，“政府此举实为多操心”。

　　尚在坚守限价房“领地”的北京同样难受，多块限价房用地流拍之后，北京市国土局局长魏成林表示，将通过提高限价房地块上的普通商品房配建比例，增加挂牌时间等方式，吸引开发商参与限价房建设。一旦房价在部分区域出现波动，限价房土地价格将率先随市场价格进行调整。

　　“真正让政府被动的是，不论限价房火热与否，商品房价格只按自己的轨迹或升或降，限价房不仅没有起到调控房价的作用，还在房价波动中自身难保。”广州中地行市场总监张斌如是称。

开发商的算盘

　　在限价房推出之初，万科、保利、中海、富力等一线开发商都曾积极参与到限价房建设中，然而，遭遇2008年的这轮生死劫后，开发商对限价房还有多少兴趣，政府心里完全没底。

　　“本身限价房利润就低，开发商只能快进快出，现在来看，限价房项目的收益与资金周转率不成比例。”广州一家中型房企的高层对记者分析称。他曾代表公司参与限价房用地拍卖，对于当初拿地的失败，他说现在想想多少有些庆幸。

　　早在2008年年底，部分开发商就开始给政府施压，要政府出面解决限价房滞销问题，开发商的策略很简单：观望，不再急于推售限价房产品，静候相关政策出台。

　　相关的政策果然出台：政府被迫转换限价房土地性质，修改购买人群资质，开发商似乎在这一轮博弈中占了上风。“虽然最终政府出台了政策，又恰逢市场回暖，龙光项目5个小时就销售一空，”上述房企高层称，“但是时间和资金都投入太多，就算项目最终卖完，心里的疙瘩总在。”他对记者进一步解释：限价房利润控制在3%，开发商难以做出精品，而一旦惹上类似保利西子湾之类的官司，对于自身企业品牌也是莫大的损耗。

　　按照当初限价房政策的制定初衷，政府牺牲地价，开发商牺牲利润，合力将房价限制在同区域商品房均价的70%左右，而在“地王”旁边落子限价房也被曾被政府当做平抑房价的一着好棋。只是如今来看，纵然政府愿意再推限价地，上过一次当的开发商，还会再上第二次当吗？

　　下一步，限价房将如何走？