住宅70年大限：政府保留有偿续期空间

        城乡有别 国土部新规细化“农地入市”

　　《土地管理法》的修订将在年内审议。一份名为《土地管理法（修订草案征求意见稿）》（下称“征求意见稿”）的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，总计49个新增法条赫然在列。
　　在此之前，这份文件已经经过了国土资源部各司局的讨论。
　　然而，这却是一份充满了“谨慎”与“保守”的“征求意见稿”。49条新规当中，住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，其预留操作空间的用意明显，而被视作小产权房生存空间的宅基地转让范围，也被严格限制在农村集体经济组织成员内，向城镇居民转让仍无可能。

       “新军规”：49条仍“保守”

　　尽管拥有49条新增“军规”，但相比于2008年夏天国土资源部内部讨论的“草案”，“征求意见稿”开始“有限回收”。据了解，“征求意见稿”将形成《土地管理法》的基本框架，全国人大法工委也将审核该法。
　　“现在，国土资源部正在就‘征求意见稿’征求地方国土系统的意见。”3月18日晚，接近国土资源部的一位消息人士向记者证实。
　　他告诉记者，“征求意见稿”新增 49条“新规”，涵盖了农村集体土地权利、承包经营权流转、土地督察、土地使用权到期处置、宅基地权利、土地交易、征地及其补偿、土地调查登记、耕地保护等多方面的内容。
　　在此之前，《土地管理法》的修改在十届人大期间就已经被列入“一类立法”范畴，本应在十届人大任期之内完成，但由于牵涉土地财产权等一系列核心敏感问题，一直拖延至十一届人大，《土地管理法》仍在修改。
　　记者了解到，2008年夏天，国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的“草案”，供内部讨论，在那份“草案”当中，“已经具体到了‘法条’，是一个比较详细、全面的方案”，前述消息人士称。
　　在这份“草案”中，对现行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明确住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期，这份草案甚至还为符合土地用途的“小产权”房预留法律空间等，其激进程度，可见一斑。
　　然而，当下谨慎代替了“草案”中的“激进”，在“征求意见稿”的文本中，上述内容都已经“删除”或“调整”。

       70年后“续期”：替换“无偿”条款

　　商品住宅土地使用权70年到期之后如何续期，便是被“调整”的内容。
　　“我现在了解的情况是，在‘征求意见稿’中的第103条，单独列了一段表示住宅建设用地使用权期限届满的，按照国家有关规定自动续期。”消息人士明确告诉记者，这是为了对接此前《物权法》的相关规定。
　　按照中国法律规定，住宅用地的使用权期限，为70年。
　　不过，相比于2008年夏天的那一版“草案”，该法条就显然经过了调整。在 “草案”中，该法条的表述为“住宅建设用地使用权期限届满的无偿自动续期”，相比于“草案”，“征求意见稿”以“按照国家有关规定自动续期”替换了“无偿自动续期”，“无偿”的表述不再明确，也将不会再进入法律。
　　“是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。”一位长期从事土地制度研究的专家表示，他认为，如果《土地管理法》的修订中明确了“无偿”，那么，政府将肯定不能在续期中收取费用，而以“按照国家有关规定”作为表述，“就可以是无偿，也可以是有偿，这样就有了回旋的空间，按照届时的情况管理，实际上把这个权力交给了政府。”他强调。
　　他还告诉记者，即便政府采用住宅用地有偿续期的方式，也会由各地根据自身的不同情况设定不同的“收费标准”——因为全国的地价不同。而在北京，已经有按1300元/平方米价格续期的说法流传，但仅限于房地产业内，官方始终未予证实。
　　另外，目前的“征求意见稿”中，还明确了非住宅用地将采用有偿方式续期，并且要求提前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回土地的以外，应当予以批准。不过，对于政府因社会公共利益收回的土地，将采用无偿的方式，至于地上物以及设施则按照评估的价格进行赔偿。