北京：地产商分羹“政策市”

　　对于地产商而言，楼市的幸福指数，似乎永远是个零和游戏——即便在地产商群体内部，也是如此。

　　面对眼花缭乱的地产调控政策，既然有地产商感觉不幸，就有地产商感觉幸福。于是，当北京市政府在确定的2010年住宅供地中50%用于保障性住房时，有人焦虑烦躁与抱怨，但也有人觉得正中下怀。

　　自从地产业被贴上了“支柱产业”的标签，中国楼市就一步一步地与资本市场一样，渐变为彻头彻尾的“政策市”，也正因如此，学会在不可避免成为“政策市”的楼市中分上一杯羹，恐怕将逐渐成为中国地产商们的基本生存技能。

顺时转向

　　在北京的国企开发商中，北京城建一贯并不是政策性住房的“主力”，但即便如此，北京城建也已经准备在政策性住房，尤其是限价商品房上，“花点工夫”了。

　　按照北京城建一位相关负责人的解释，身为国企的北京城建之所以在前几年中对政策性住房甚少“插手”，主要是由于前几年保障性住房的“供应量太少”，不过，今年的情况将大为改观，按照已经确定的北京市2010年住宅供地计划，至少50%的土地将被用于开发包括限价商品房在内的政策性住房。

　　“控制商品房价格和收入比的稳定完全依靠市场作用是很难实现的。”面对记者如何解决怨声载道的住房问题，万科副总裁毛大庆给出的答案，与“大炮”任志强、“明星”潘石屹的逻辑，并不相同。尽管在身份上，万科与后两者掌控的华远、SOHO（中国）相似，并不是像北京城建——这样彻头彻尾的国有企业。

　　毛大庆不止一次地强调，即便自己是个开发商，但住房结构的调整不容忽视——这并非仅仅是毛大庆的“个人认识”。对于结构调整，万科一贯支持，这家中国房地产企业的龙头，甚至花费巨大精力推进“海螺计划”与“围屋研究”，而这两个研究，实际上都是把“中低价位和中小套型普通商品房”的思路，发挥到极致的产物。

　　实际上，这源于万科对“时局”的判断。北京两会，几乎成为了“房地产讨论会”，在会上，毛大庆就分析，北京市将相继落实“国十一条”的调控政策，在政策指向性上会更加精准，会落实在具体细则的制定和执行力度上，“房地产政策应定向制导，‘定向打靶’，不能打‘散弹’”。

利润拉锯

　　读懂政策市的人似乎更愿意把这种顺应的思路发展到极致，北京政策性住房的“大户”——住总集团，甚至直接想把“以保障性住房开发”作为未来公司上市的“主业概念”。

　　这是住总集团掌门人张贵林的“路数”。他告诉记者，北京住总目前正在开发建设的保障性住房达到390万平方米，其中包括旗胜家园、常营家园、兴康家园、昌平巩华回迁房等，全部完成后预计可以解决4.6万户中低收入家庭的住房问题。

　　众所周知，保障性住房的利润大概5%、8%左右，很难超过10%，但商品房的平均利润在20%左右，好的年景甚至不止20%。

　　张贵林认为保障性住房虽然是微利，不可能赚很多的钱，但是它相对来说比较稳妥，不会形成大起大落，一般情况下不会亏损。再者住总集团也有一体化经营的优势，住总集团有国家甲级的设计院，国家总承包的特级施工企业，还有开发投资，基本上集设计、开发、施工、物业管理、配套的设计生产，是一个集团性经营的一体化企业。做保障性住房能够充分发挥集团一体化经营的优势。

　　国企的认识总是多少一致，这与住总集团和北京城建总部办公地的距离，似乎并不成正比，他们的办公地，一个在奥运村，一个在北三环。

　　“利润低，肯定是低。”前述不愿具名的北京城建相关负责人告诉记者，但是，更关键的话还在后面，他说，说（政策性住房）赔本——“就是骗你的”。

　　他的逻辑是，国家给你预留一个利润空间，允许你百分之几的利润。“任何一个经济组织都不会赔本赚吆喝。它肯定比商品房赚得少。地价死的，销售价死的。中间赚的就是你的节约成本，这部分赚得很少，但从企业创品牌角度，从企业为社会做贡献角度，养职工一点问题没有。”他说。

反向操作

　　城建、住总的“顺向”操作可以从政策市中“分羹”，但是，那些反向操作的地产商，同样存在从“政策市”中分羹的可能。

　　焉涛就是如是思路的忠实笃信者。他的身份是北京一家名叫润泽庄园别墅与低密度项目市场部的经理。他的笃信来自于2009年的销售业绩，这个别墅项目，212套的成交数量和17.15亿元的成交价格，使该项目成为北京别墅销售排行榜的第一名。

　　顺向操作要的是一致性，而反向操作则要求的是开发企业的产品线尽量地与政策性住房拉开距离，别墅显然是这种“远离”思路的极端化表现。

　　“别墅这类物业的特点决定了，供地越稀少，他们的销售业绩也就越好，这是我们对今年市场继续有信心的原因所在。”焉涛说。

　　而中原地产华北区董事总经理李文杰则告诉记者，“从2010年供地计划的比例分配看，商品房的用地降低，而商品房用地中又有相当一大部分要用于中低价位、中小套型普通商品房的开发，真正留给高档商品房的用地会越来越少，而高档物业的定价基础就是供量越小，越有优势。”因此，这才是“反向操作”分羹“政策市”的基础所在。

　　“从2003年开始，国土资源部就开始停止供应别墅用地了，所以到现在，别墅的价格翻了很多倍，我觉得，在商品房用地供应减少的情况下，那些最高端产品线的地产企业，仍然存在从这种政策市中受益的可能。”一位不愿具名的国有上市房企公司高管向记者表示，而这家企业的产品线中，高档低密度住宅占有相当大的比例。